TENANT PROTECTIONS DURING COVID-19

(Updated on July 13, 2021)

Tenants in the City of Los Angeles who experience COVID-19 financial stress will continue to be protected from eviction by the City’s existing tenant protection ordinance. The State also recently extended the tenant protections provided under the Tenant Relief Act (SB 91, AB 81, AB 832). 

Here are a few facts that help answer some key questions facing LA tenants and landlords. You may also wish to contact the Los Angeles Housing and Community Investment Department.

  • MUST I PAY RENT TO AVOID BEING EVICTED?

You should pay rent if you are able. However, if you are experiencing COVID-19 financial stress and cannot pay rent, the City’s ordinance still allows you to defer paying rent during the time of the City’s declaration of emergency to avoid eviction. It is not known at this time when the City will lift the declaration of emergency.

 

  • IF I DEFER RENT, WILL I EVER HAVE TO PAY IT?

Yes. The City’s ordinance and the State’s law do not cancel rent. Under the City’s ordinance, to avoid eviction, you will have to pay rent that you defer during the emergency by no later than May 1, 2023. However, you will have to pay the deferred rent earlier than that date if the City lifts the emergency before May 1, 2022. For example, if the City lifts the emergency November 1, you will have to pay the deferred rent within 12 months, which would be November 1, 2022. If you do not pay the deferred rent by the deadline, your landlord may seek to evict you.

 

Although your landlord cannot evict you if you pay the deferred rent within the deadline, the landlord can still go to court before the deadline and seek a judgment against you for the amount of rent owed. Currently, under the State’s law, the earliest the landlord can file a claim is November 1, 2021. A landlord may be able to use a judgment against you for wage garnishment or other means of debt collection. But a judgment saying you owe rent is not sufficient to evict you.

 

 

  • IF I DEFER RENT FOR SEPTEMBER, 2020, THROUGH SEPTEMBER, 2021, MUST I FOLLOW THE STATE’S LAW AND PAY 25% BEFORE SEPTEMBER 30, 2021, IN ORDER TO AVOID BEING EVICTED? 

No. The City’s ordinance does not require that you pay 25% of rent in order to be protected from eviction. However, if you pay the 25% (for rent owed September 1, 2020 through September 30, 2021) by September 30, 2021, you do get an additional benefit under the State’s law – the landlord can never evict you for failing to pay the balance. You would still be responsible to pay all the rent due, and the landlord can sue you in court and obtain a judgment for the balance owed.  If you want to pay the 25% and get the added benefit under the State’s law, you must give your landlord a declaration stating your inability to pay rent due to Covid-19 financial stress.  That declaration can also be used to protect you from eviction for non-payment of rent due between March 1, 2020, and August 31, 2020.

 

  • MUST MY LANDLORD HAVE “JUST CAUSE” TO EVICT ME?

Yes. Until Ocotober 1, 2021, the State's law requires landlords have "just cause" to evict a tenant. The City’s existing law also requires "just cause" to evict a tenant, and the City’s requirement extends throughout the duration of the emergency. Examples of just cause include tenants failing to pay rent for non-COVID-19 reasons, engaging in criminal activity at the apartment, using the apartment for unlawful purposes, and causing substantial damage to the apartment.

  • AM I STILL PROTECTED FROM EVICTION IF I HAVE AN EXTRA OCCUPANT IN MY APARTMENT, OR A PET, OR MY LANDLORD CLAIMS I’M CAUSING A NUISANCE BUT THE CAUSE IS RELATED TO COVID-19?

Yes. The City’s ordinance still protects you from eviction for those reasons during the emergency.

 

  • I READ THAT THE JUDICIAL COUNCIL’S MORATORIUM ON EVICTIONS ENDED SEPTEMBER, 2020, BUT THAT THE STATE’S NEW LAW EXTENDED IT.

True, the moratorium on eviction for failing to pay rent has been extended by the State’s new law to October 5, 2020 (only for residential tenants). But under the City’s ordinance, the landlord is prohibited from evicting a tenant for failing to pay rent for COVID-19 reasons during the entire duration of the emergency. The City’s ordinance also protects against eviction during the emergency for no-fault reasons, the presence of additional occupants and pets, and nuisance caused by COVID-19.

 

  • CAN MY LANDLORD SERVE ME WITH A THREE DAY NOTICE TO PAY OR LEAVE MY APARTMENT?

Under the City’s ordinance, the landlord is prohibited from serving you with a three day notice to pay or leave your apartment if the landlord is aware your inability to pay is based on COVID-19 impacts to you and your household. If the landlord serves you with any notice indicating an attempt to evict you, the landlord must include written information explaining your rights prepared by the City’s Housing Department. And any three day notice to pay or leave also requires written information about added protections provided under the State’s law.

 

  • I READ THAT THE CENTERS FOR DISEASE CONTROL AND PREVENTION (CDC) ORDERED A COUNTRYWIDE EVICTION MORATORIUM THROUGH JULY 31, 2021.

True, but the CDC’s order covers fewer types of evictions than the City’s ordinance or the State’s law. The CDC’s order only prohibits evictions for failure to pay rent through July 31, 2021, and the entire amount of the rent deferred is due immediately afterwards. Also, the CDC’s order limits protections to tenants who earn $99,000 or less ($198,000 if filing jointly), and requires tenants to sign a declaration under oath stating, among other things, that an eviction would force them into homelessness or having to move into congregate, shared, or close quarter living accommodations.

 

  • WHAT SHOULD I DO IF I HAVE QUESTIONS ABOUT MY SITUATION?

To get answers to your particular situation, please consult with one of the region’s housing advocacy or legal aid organizations. Many are participating in our pro-bono program - LA REPRESENTS - that we've launched with Mayor Garcetti.

You may also wish to contact the Los Angeles Housing and Community Investment Department to determine whether there are rental assistance resources available to you.

 

Datos sobre las protecciones actuales para inquilinos durante la pandemia.

(Actualizado el trece de julio 2021)

Los inquilinos de la Ciudad de Los Ángeles que experimenten estrés financiero por COVID-19 continuarán siendo protegidos contra el desalojo por la ordenanza de protección para inquilinos en la Ciudad. El estado también extendió recientemente protecciones para inquilinos bajo la Acta de Alivio Para Inquilinos (Tenant Relief Act SB 91, AB 81, AB-832).


Aquí hay algunos datos que ayudan a responder algunas preguntas clave sobre los que enfrentarán los inquilinos y propietarios-arrendadores de viviendas en Los Ángeles. Más información está aquí con el Departamento de Vivienda e Inversión Comunitaria de Los Ángeles.

  • ¿Debo pagar el alquiler para evitar ser desalojado? Usted debe pagar el alquiler si puede.

Debería pagar el alquiler si puede. Sin embargo, si está experimentando estrés financiero por COVID-19 y no puede pagar el alquiler, la ordenanza de la Ciudad aún le permite aplazar el pago del alquiler durante el tiempo de la declaración de emergencia de la Ciudad para evitar desalojo. No se sabe a este momento cuándo el Ayuntamiento levantará la declaración de emergencia.

 

  • Si difiero el alquiler, ¿tendré que pagarlo alguna vez?

Si. La ordenanza de la Ciudad y la ley del Estado no cancelan el alquiler. Según la ordenanza de la Ciudad, para evitar el desalojo, tendrá que pagar el alquiler que difiera durante la emergencia a más tardar el 1 de mayo de 2023. Sin embargo, tendrá que pagar el alquiler diferido antes de esa fecha si la Ciudad levanta las provisiones antes del 1 de mayo de 2022. Por ejemplo, si la Ciudad levanta la emergencia el 1 de noviembre de 2021, tendrá que pagar el alquiler diferido dentro de los 12 meses, que sería el 1 de noviembre de 2022. Si no paga el alquiler diferido por fecha límite, su arrendador puede tratar de desalojarlo.


Aunque su arrendador no puede desalojarlo si paga el alquiler diferido dentro del plazo, el arrendador aún puede ir a la corte antes de la fecha límite y buscar un fallo en su contra por el monto del alquiler adeudado. Actualmente bajo la ley del estado, lo más pronto posible que el propietario puede presentar un reclamo es el 1 de noviembre de 2021. Un arrendador puede usar un fallo en su contra con el embargo de salario u otros medios de cobro de deudas. Pero una sentencia que diga que usted debe alquiler no es suficiente para desalojarlo.

 

  • Si difiero el alquiler de septiembre 2020 a septiembre 2021, ¿debo seguir la ley del estado y pagar el 25% antes del 30 de septiembre de 2021, para evitar ser desalojado?

No. La ordenanza de la ciudad no requiere que pague el 25% del alquiler para estar protegido contra el desalojo. Sin embargo, si paga el 25% (por el alquiler adeudado de septiembre 1, 2020 a septiembre 30, 2021) antes del 30 de septiembre de 2021, obtiene un beneficio adicional según la ley del estado: el propietario nunca puede desalojarlo por no pagar el balance. Usted seguirá siendo responsable de pagar todo el alquiler adeudado y el arrendador puede demandarlo en la corte y obtener una sentencia por el saldo adeudado. Si desea pagar el 25% y obtener el beneficio adicional según la ley del estado, debe entregarle al propietario una declaración que indique su incapacidad para pagar el alquiler debido al estrés financiero de Covid-19. Esa declaración también se puede utilizar para protegerlo del desalojo por falta de pago del alquiler adeudado entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de agosto de 2020.

  • ¿Mi arrendador debe tener "causa justa" para desalojarme?

Si. Hasta el 1 de octubre de 2021, la ley del Estado requiere que los propietarios tengan "causa justa" para desalojar a un inquilino. La ley existente de la Ciudad también requiere "causa justa" para desalojar a un inquilino, y el requisito de la Ciudad se extiende a lo largo de la duración de la emergencia. Ejemplos de causa justa incluyen inquilinos que no pagan el alquiler por razones que no son de COVID-19, que participen en actividades delictivas en el apartamento, usen el apartamento para fines ilegales y causen daños sustanciales al apartamento.

 

  • ¿Estoy todavía protegido contra el desalojo si tengo un ocupante adicional en mi apartamento, una mascota o mi arrendador afirma que estoy causando una molestia pero la causa está relacionada con COVID-19?

Si. La ordenanza de la ciudad aún lo protege contra el desalojo por esas razones durante la emergencia.

 

  • Leí que la moratoria del Consejo Judicial sobre los desalojos terminó el 1 de septiembre del 2020, pero que la nueva ley estatal lo amplió.

Es cierto que la nueva ley estatal ha extendido la moratoria sobre el desalojo por no pagar el alquiler hasta el 5 de octubre de 2020 (solo para inquilinos residenciales). Pero según la ordenanza de la Ciudad, el propietario tiene prohibido desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler por razones de COVID-19 durante toda la duración de la emergencia. La ordenanza de la Ciudad también protege contra el desalojo durante la emergencia por razones sin culpa, la presencia de ocupantes y mascotas adicionales y las molestias causadas por COVID-19.

 

  • ¿Puede mi arrendador notificarme con tres días de anticipación para pagar o dejar mi apartamento?

Según la ordenanza de la ciudad, el arrendador tiene prohibido notificarle con tres días de anticipación que debe pagar o dejar su apartamento, si el arrendador sabe que su incapacidad para pagar se basa en los impactos de COVID-19 para usted y su hogar. Si el arrendador le entrega algún aviso que indique un intento de desalojo, el arrendador debe incluir información escrita que explique sus derechos preparada por el Departamento de Vivienda de la Ciudad. Y cualquier aviso de tres días para pagar o irse también requiere información escrita sobre las protecciones adicionales proporcionadas bajo la ley del estado.

 

  • Leí que los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) ordenaron una moratoria de desalojo hasta el 31 de julio de 2021.

Es cierto, pero la orden de los CDC cubre menos tipos de desalojos que la ordenanza de la Ciudad o la ley del estado. La orden de los CDC solo prohíbe los desalojos por falta de pago del alquiler hasta el 31 de julio de 2021, y el monto total del alquiler diferido vence inmediatamente después. Además, la orden de los CDC limita las protecciones a los inquilinos que ganan $99,000 o menos ($ 198,000 si presentan una declaración conjunta), y requiere que los inquilinos firmen una declaración bajo juramento de que un desalojo los obligaría a quedarse sin hogar o tener que mudarse a un barrio sobresaturado, compartido o en espacio cerrado. 

 

  • ¿Qué debo hacer si tengo preguntas sobre mi situación?

Para obtener respuestas a su particular, consulte con una de las organizaciones de defensa de la vivienda o de ayuda legal de la región. Muchos están participando en nuestro programa legal gratuito - LA Represents - que hemos lanzado con el alcalde Garcetti.

También puede comunicarse con el Departamento de Vivienda e Inversión Comunitaria de Los Ángeles (Los Angeles Housing and Community Investment Department o HCID) para determinar si hay recursos de asistencia para el alquiler disponibles para usted.